Podatek od trzeciego mieszkania: co zawiera projekt Lewicy i co to oznacza dla właścicieli

20 marca 2026 roku Lewica złożyła w Sejmie projekt ustawy o podatku od biznesu mieszkaniowego. Dla właścicieli trzech i więcej lokali to sygnał, który warto potraktować poważnie - nawet jeśli szanse na szybkie uchwalenie pozostają dziś otwartą kwestią.

Zebraliśmy kluczowe informacje o tym, co projekt zakłada, kogo dotyczy, jak liczona jest podstawa opodatkowania i jakie scenariusze legislacyjne są możliwe.

Co to jest podatek od biznesu mieszkaniowego?

Według informacji przekazanych przez Lewicę podczas konferencji sejmowej, projekt zakłada nowy model opodatkowania nieruchomości mieszkaniowych oparty na ich wartości, a nie - jak dziś - na metrażu.

Dziś właściciel mieszkania płaci maksymalnie 1,25 zł za m² rocznie, niezależnie od lokalizacji czy stanu lokalu. Projektodawcy oceniają ten system jako niesprawiedliwy: właściciel apartamentu wartego 2 mln zł w centrum Warszawy płaci dziś praktycznie tyle samo co posiadacz kawalerki na obrzeżach mniejszego miasta.

Relacje medialne i komunikat Lewicy wskazują, że projekt ma zastąpić obecny podatek od nieruchomości - choć szczegółowy mechanizm systemowego „zastąpienia” w pełnym sensie prawnym nie jest jeszcze jednoznacznie opisany we wszystkich dostępnych publicznych omówieniach.

Dla właścicieli jednego i dwóch mieszkań zmiana ma być, według projektodawców, neutralna lub w niektórych przypadkach korzystna - np. dla dużych mieszkań w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Wyższe stawki startują dopiero od trzeciego lokalu.

Ile wynosiłby podatek od trzeciego mieszkania?

Według informacji przedstawionych przez Lewicę projekt zakłada stopniowe narastanie stawki:

Lata 1–5 po wejściu w życie: 0,5% wartości rocznie
Każdy kolejny rok: wzrost o 0,1 pkt proc.
Docelowo po 10 latach: 1,5% wartości rocznie

Gminy miałyby możliwość korygowania stawki - maksymalnie do 3% - w zależności od lokalnej polityki mieszkaniowej. Obniżki mogłyby przysługiwać np. za efektywność energetyczną budynku lub obecność schronów.

Jak to wygląda orientacyjnie w liczbach? Przy mieszkaniu wycenionym na 600 000 zł:

Faza startowa (0,5%): 3 000 zł rocznie
Faza docelowa (1,5%): 9 000 zł rocznie
Przy maksymalnej stawce gminnej (3%): 18 000 zł rocznie

Dla porównania: przy obecnym podatku od nieruchomości 50-metrowy lokal kosztuje właściciela ok. 60–80 zł rocznie.

Jak liczona jest podstawa opodatkowania?

Tu jest jeden z kluczowych szczegółów projektu: podatek nie byłby naliczany od indywidualnej wyceny konkretnego lokalu przez rzeczoznawcę, lecz od średniej wartości metra kwadratowego w okolicy, opartej na danych z portalu DOM.

Portal DOM to rządowy system danych o transakcjach nieruchomości. Gmina będzie miała możliwość korygowania tej średniej, uwzględniając m.in. rok budowy i lokalizację. Projekt zakłada minimum sześć transakcji w okolicy jako warunek zastosowania danych z portalu; w obszarach rzadziej objętych transakcjami podstawą miałby być wskaźnik odtworzeniowy - szacowany koszt budowy metra kwadratowego.

To podejście oznacza, że właściciel mieszkania w atrakcyjnej dzielnicy może zapłacić więcej, niż wynikałoby z jego indywidualnej wyceny, jeśli lokalny rynek winduje obszarową średnią.

Kogo projekt dotyka, a kogo pomija?

Według deklaracji Lewicy nowy podatek w wyższej stawce obejmie mniej niż 1–2% Polaków - projektodawcy wskazują, że tyle osób posiada trzy i więcej lokali. Liczba ta nie została precyzyjnie potwierdzona w publicznie dostępnych danych statystycznych; to szacunek podawany przez inicjatorów projektu.

Z zakresu projektu wyłączone miałyby być m.in.:

spółdzielnie mieszkaniowe,
społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM),
społeczne agencje najmu.

Projekt jest skierowany przede wszystkim w osoby fizyczne posiadające trzy i więcej lokali - inwestorów i właścicieli traktujących mieszkania jako instrument finansowy.

Warto też pamiętać o kontekście: projekt Lewicy to nie pierwsza tego rodzaju propozycja w Sejmie. Wcześniej partia Razem złożyła własny projekt z bardziej agresywną progresją (1% przy 3–5 lokalach, 2% przy 6–8, 3% od dziewiątego i kolejnych), który nie zebrał wymaganej liczby podpisów. Lewica odmówiła jego popierania, zarzucając mu niedojrzałość legislacyjną.

Jakie są szanse na uchwalenie?

To pytanie, na które uczciwa odpowiedź jest ostrożna.

Rząd dystansuje się od projektu. Sceptyczne podejście KO i PSL sprawia, że Lewicy może być trudno zebrać parlamentarną większość. Prezydent Nawrocki wielokrotnie wyrażał sprzeciw wobec podatku katastralnego i rozwiązań zwiększających obciążenia właścicieli nieruchomości - co analitycy odczytują jako sygnalizację możliwego weta, choć finalna decyzja zależałaby od kształtu uchwalonej ustawy.

Na podstawie publicznie dostępnych relacji medialnych i wypowiedzi polityków koalicji można zarysować trzy scenariusze:

Scenariusz 1: projekt pozostaje na etapie prac parlamentarnych i nie uzyskuje większości do głosowania - oceniany przez wielu komentatorów jako najbardziej prawdopodobny w perspektywie 2026 roku.

Scenariusz 2: ustawa przechodzi przez Sejm, ale trafia na weto prezydenta, którego Sejm nie jest w stanie odrzucić.

Scenariusz 3: negocjacje koalicyjne prowadzą do zmodyfikowanej wersji - np. z progiem od czwartego mieszkania lub szerszymi wyłączeniami.

Niezależnie od wyniku legislacyjnego, projekt jest wyraźnym sygnałem, że opodatkowanie portfeli mieszkaniowych staje się stałym elementem polskiej debaty politycznej.

Co to oznacza praktycznie dla właścicieli portfeli mieszkań?

Poniżej kilka obserwacji praktycznych - niezależnych od tego, czy i kiedy projekt wejdzie w życie.

Znajomość wartości rynkowej lokali. Przy podatku opartym na wartości, a nie dochodzie, właściciele powinni wiedzieć, ile ich lokale są warte w aktualnym kontekście lokalnego rynku. To informacja przydatna przy każdej decyzji inwestycyjnej, nie tylko podatkowej.

Dokumentacja kosztów. Choć podatek od wartości nie opiera się na dochodzie z najmu, zaległości w dokumentowaniu wydatków (remonty, wyposażenie, zarządzanie) utrudniają inne rozliczenia - PIT, VAT, ewentualne kontrole.

Struktura własności. Część komentatorów wskazuje, że właściciele mogą rozważać przepisywanie lokali na bliskich. Projekt w obecnej formie nie zawiera jeszcze szczegółowych przepisów antyobejściowych - to jedna z jego legislacyjnych słabości wskazywanych przez krytyków.

Rosnąca złożoność regulacyjna. KSeF, obowiązkowe czujki dymu i czadu, potencjalny podatek od wartości - każdy kolejny obowiązek zwiększa wymagania wobec dokumentacji i procesów właściciela. To trend niezależny od losów tego konkretnego projektu.

Podsumowanie

Projekt Lewicy to rzeczywisty dokument legislacyjny, złożony 20 marca 2026 w Sejmie, opisujący nowy model opodatkowania nieruchomości. Główne założenia - wyższe stawki od trzeciego lokalu, start od 0,5% z dojściem do 1,5% przez 10 lat, oparcie o dane portalu DOM - są publicznie potwierdzone przez projektodawców.

Droga od projektu poselskiego do obowiązującej ustawy jest długa i niepewna. Właściciele portfeli mieszkań powinni mieć ten projekt na radarze i śledzić kolejne etapy prac parlamentarnych - ale nie ma podstaw do pochopnych decyzji restrukturyzacyjnych przed poznaniem ostatecznego kształtu przepisów.

Źródła

Komunikat Lewicy z konferencji sejmowej, 20 marca 2026 - relacja Bankier.pl: bankier.pl
Omówienie projektu - Rzeczpospolita, 20–22 marca 2026: rp.pl
Szczegóły mechanizmu wyceny - nieruchomosci.infor.pl: infor.pl
Analiza scenariuszy legislacyjnych - Forsal.pl: forsal.pl
Relacja Polsat News z konferencji Lewicy: polsatnews.pl

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Projekt ustawy jest na etapie prac parlamentarnych - jego ostateczny kształt może się zmienić. W sprawach indywidualnych rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym.